據(jù)克而瑞(中國)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月24日至7月30日，一些知名房企繼續(xù)圈地?zé)岢�，金地集團(tuán)以262%的高溢價(jià)率競得寧波市梅墟新城地塊，保利地產(chǎn)也以12億的高總價(jià)拿下成都領(lǐng)事館地塊。

　　8月7日至8月13日，蘇寧環(huán)球分別以60.6%、48.9%的溢價(jià)率拿下南京兩住宅地塊，其中南京2009G30地塊7142元/平方米的樓板價(jià)創(chuàng)下河西板塊史上樓板價(jià)最高紀(jì)錄。

　　事件點(diǎn)評

　　國泰君安研究所孫建平認(rèn)為，7月以來政策面的微調(diào)只要松緊有度，從長遠(yuǎn)看有利于延續(xù)行業(yè)景氣，而對開發(fā)商的利潤來說，重要的不是房價(jià)漲多高，而是漲多長時(shí)間。

　　盡管行業(yè)銷量有回調(diào)，但萬科、保利、金地等公司披露的7月銷售面積和金額數(shù)據(jù)依然非常好，反映出行業(yè)集中速度在加快。繼續(xù)建議超配，維持調(diào)整是買入機(jī)會的判斷。

　　市場前沿

　　房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化嚴(yán)重

　　歡喜：優(yōu)秀房企重入增長軌道

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止8月26日，110家房地產(chǎn)上市公司中已有86家公布中期業(yè)績，合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤147億元，較去年同期118.5億元增長23.7%，其中49家凈利潤同比正增長，季度環(huán)比實(shí)現(xiàn)正增長的更多，達(dá)到64家，同比、環(huán)比同時(shí)實(shí)現(xiàn)正增長的也有38家，合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤124億元，占86家凈利潤總額的84%。

　　顯然，包括萬科、保利、金地、招商地產(chǎn)等行業(yè)“鶴立雞群”，顯示優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司正在重新步入業(yè)績增長軌道。

　　憂慮：部分中小房企開工率不足

　　不過，記者了解到，同比、環(huán)比都是負(fù)增長的房地產(chǎn)公司也有11家，都是一些中小型房地產(chǎn)公司。

　　“其實(shí)這正體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化的趨勢正在形成。”西南證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍表示，實(shí)際上上半年特別是二季度，房地產(chǎn)銷售火熱的情況只是出現(xiàn)在一些規(guī)模較大、有足夠的擴(kuò)大經(jīng)營能力、土地資金都儲備豐富的公司，而一些中小型房地產(chǎn)公司由于土地儲備少、資金不足，甚至出現(xiàn)開工率不足的現(xiàn)象。

　　由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績季節(jié)性波動較大，單季凈利潤同比數(shù)據(jù)、環(huán)比數(shù)據(jù)或許尚不足以說明問題，但是作為反映房企未來業(yè)績的主要指標(biāo)—預(yù)收賬款的變化，無疑透露出積極的信號。

　　策略：回避業(yè)績不佳公司

　　數(shù)據(jù)顯示，上述86家房地產(chǎn)上市公司上半年預(yù)收賬款總計(jì)1335.8億元，同比上漲43%，環(huán)比上漲32%。

　　肖劍認(rèn)為，預(yù)收賬款更能說明房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步轉(zhuǎn)好，另外從總體業(yè)績數(shù)據(jù)和實(shí)際調(diào)研情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)會在今年三、四季度真正起來。

　　“一些中報(bào)比較好的公司會因?yàn)橥恋�、資金儲備豐厚，業(yè)績會越來越好看，而那些業(yè)績不佳的公司則存在一定變數(shù)，如果公司進(jìn)行轉(zhuǎn)型、大股東注入優(yōu)良資產(chǎn)等，那么后期業(yè)績還是值得期待。”

　　肖劍分析稱，“投資者在投資房地產(chǎn)板塊時(shí)，更應(yīng)該關(guān)注那些有業(yè)績支撐、有良好預(yù)期的上市公司�！�

　　二套房貸優(yōu)惠政策驟遇“紅燈”

　　“紅燈”難使房價(jià)大幅回調(diào)

　　日前，廣州地區(qū)的各大銀行基本上統(tǒng)一了口徑——首付必須四成，利率也要上浮1.1倍。

　　利用二套房貸優(yōu)惠利率炒房的投資客驟遇紅燈，房地產(chǎn)業(yè)界人士表示，二套房貸收緊，確實(shí)阻擋了投資客進(jìn)入樓市的腳步，尤以大面積、總價(jià)超過300萬元的物業(yè)受影響較大。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于二套房貸收緊，雖然首次置業(yè)者和改善型置業(yè)者仍可享受打折利率，但有購房者看到政策轉(zhuǎn)風(fēng)向，開始進(jìn)入觀望狀態(tài)，廣州樓市由此再度進(jìn)入靜默期。

　　不過，業(yè)界人士預(yù)計(jì)，單憑二套房貸收緊之力，只能阻止房價(jià)快速躥高，卻難使其再次大幅回調(diào)。

　　銀行收緊程度亦有不同

　　各大商業(yè)銀行的口風(fēng)轉(zhuǎn)變，源于7月以來銀監(jiān)會對二套房貸的態(tài)度漸趨強(qiáng)硬。銀監(jiān)會此前除重申二套房貸政策須嚴(yán)格執(zhí)行外，還對銀行打“擦邊球”的現(xiàn)象十分關(guān)注，表示將嚴(yán)查二套房貸款業(yè)務(wù)里的各種違規(guī)問題。

　　不過，在具體申請過程中，銀行方面其實(shí)仍有一些折中的辦法。

　　某股份制商業(yè)銀行人士稱，在該銀行申請二套房，仍可以“個(gè)人”而并非以“家庭”為單位來計(jì)算房產(chǎn)套數(shù)，比如一對夫妻名下已有一套房產(chǎn)，作為非主貸人的一方，在另外購置新房時(shí)仍可享受首套房的商業(yè)貸款優(yōu)惠利率；再如如果第一套房貸款已還清，則申請第二套房房貸首付、利率仍可參照首套優(yōu)惠進(jìn)行。

　　廣州簽約量降至年初水平

　　7月份起，二套房貸收緊風(fēng)聲猛刮，“刮跑”了部分廣州樓市的成交量，一手房市場首當(dāng)其沖。

　　據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年上半年，廣州一手住宅市場迅速反彈，剛性需求買家和投資型需求買家紛紛入市，上半年共簽約近 490 萬平方米，月均簽約超過80萬平方米。而7月份的簽約量同最近半年的水平相比明顯下降，僅略高于今年1月份的水平。

　　中原地產(chǎn)物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞認(rèn)為，在廣州樓市成交量萎縮的諸多因素中，至少有一成左右是拜二套房貸收緊所賜。二套房貸相關(guān)政策的從緊執(zhí)行，從7月份開始就對不少準(zhǔn)備二套房貸的購房者造成較大影響，也令不少購房者擔(dān)心政策會繼續(xù)調(diào)整而有所猶豫，導(dǎo)致成交速度放緩。